買房不可不知的貸款地雷

新竹小資夢想實踐家 / T娜火辣辣

小編的好友S君, 在幾年前就看中一間房子, 當時外表看起來是個很大的商辦, 雖然樓下有電動玩場, 但是這麼大的坪數, 大約可以改建成8~10間套房, 再加上取得的單價挺便宜的!地點是遠百商圈耶!所以便開心的出了價格, 想不到, 仲介卻很積極的約談…..原來是價格差不多要到了, 但是為了慎重起見, S君還是壓了但書:”如遇房屋貸款金額不到$???, 此邀約無效”~這個無心的舉動~想不到日後卻解救了S君…….

在我們身邊有很多朋友,常常因為房子本身的問題跑貸款跑的半死,不管是要投資,還是要自住;畢竟房子的合約一簽下去,就是本身要負責的問題,所以事前的準備調查功夫是不可以馬虎的!偏偏好的便宜的房子常常被秒殺,等到問到貸款時,早就被買走了!如何快速的評估呢~

不容易貸到成交價八成的房子….
A. 坪數太小的(室內坪數低於12坪)或是有夾層樓中樓….只有特定某些銀行願意放款, 而且利率會偏高, 通常買這種房子的~有很多是因為想要收租, 但是若干年後想轉售~反而成了下一手買方的壓力!

B. 把增建坪數或是法定空地灌在房價上的, 早期很多屋主會在頂樓做頂加, 讓使用空間變大, 然後賣的時候就用”使用空間”價位賣給你, 但是貸款的時候, 銀行所認定的, 卻是謄本上面的有登記的坪數!

C. 偏遠地區….特定區域無法到達8成….非都市內的房子….

D. 用途是”非住家用”

E. 屋況極差~或是開放式空間(沒有隔間, 沒有廚房等), 正常的貸款流程是需要拍照的, 當艦價人員一進門發現這些狀況~是會影響房子的價值, 自然給的分數就會比較低….

F. 進出口的巷道過小, 有個進出巷道只有1~2米的,或是連會車都有困難的,其成數會受影響~有的銀行甚至是不願意承做的!

G. 同社區有凶宅….尤其是在同樓層!

H. 頂樓有基地台….或是附近有嫌惡設施(高架橋, 殯儀館, 死巷, 加油站等等)

I. 屋齡太舊, 有些老舊透天, 雖然土地很大很方正, 但是建築物使用年限已經超過40年,所以可能只剩下土地的價值了!

K. 社區有八大行業(例如:遊藝場,KTV, 護膚訪等等)

L. 一樓…..一樓是一個非理性的標的物, 因為有特定人士會找, 或是有時候門口可以停車, 再加上有些一樓有”店面”效益, 所以很多銀行是委外評估,它的價值很難評定!

特定的問題指針對特定的銀行~當然不是每個銀行都會在乎上面全部的問題,有的可能只是對其中一樣特別嚴格….只是遇到問題, 找到對的銀行~就會加速評估的速度,也可以讓我們遇到喜歡的房子時能夠快速地做決定;再者多數仲介也不希望因為貸款不足解約的問題發生,因為處理這種無聊的糾紛,是很浪費精力與時間的;然而有時候介紹我們房子的仲介可能還是新人, 較缺乏實務上的經驗,以至於疏忽了這個問題;如此還是要多小心,在合約上多寫一條但書也是一種保障!